Despejos: O que deve evitar e quais os seus direitos

Muitas casas e prédios continuam a oferecer um elevado potencial de valorização após obras de renovação, principalmente nas grandes cidades e em zonas turísticas. O bullying imobiliário é uma realidade que não é de agora e também está em crescente. No entanto, não queremos que este seja um problema e por isso damos-lhe alguns conselhos.

Pagar a horas para evitar problemas

Muitos processos de despejo são iniciados por atraso ou falta de pagamento de rendas, que normalmente deve ser feito até ao dia 8 de cada mês ou ao dia útil seguinte. Pagar a renda a tempo e horas, logo nos primeiros dias, é um bom passo para garantir uma relação de confiança com o senhorio. Por outro lado, manter uma comunicação aberta e franca também pode ajudar, caso surja um imprevisto e os prazos não possam ser cumpridos naquele mês.

O senhorio pode exigir pagamentos devidos (e indemnização ou juros) ou denunciar o contrato de arrendamento – para reaver um imóvel – quando o inquilino já tem duas rendas em atraso; ou então se este passou em 8 dias do prazo para pagar, pelo menos 4 vezes durante um ano.

Para evitar o avanço do processo de despejo, o arrendatário deve ter atenção a todos os prazos e ir garantindo sempre os pagamentos necessários:

• Pagar a renda nos 8 dias após o início do incumprimento;
• Fazer o pagamento em atraso acrescido de uma indemnização de 50% caso tenham passado mais de 8 dias de incumprimento;
• Pagar as duas rendas que já tenha em atraso até ao final do terceiro mês.

Procedimento Especial de Despejo: A porta ainda não está fechada

De forma a criar uma alternativa que simplifique os despejos, sem recurso aos tribunais, foi criado o Procedimento Especial de Despejo, enquadrado no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Este método pode ser usado pelo senhorio “quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”. O Procedimento Especial de Despejo é aplicável nos casos de:

• cessação do contrato por acordo (revogação) ou por oposição à renovação;
• caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato;
• denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário;
• resolução pelo atraso ou não pagamento de rendas;
• resolução pela oposição do arrendatário à realização de obras.

No entanto, isso não significa que a casa esteja automaticamente ‘perdida’ pelos inquilinos, que devem ter conhecimento antecipado de valores que estejam a dever. Após ser apresentado o requerimento de despejo – que implica o pagamento de uma taxa de 25,5 ou 51 euros, dependendo do valor das rendas – o BNA notifica o arrendatário, que tem 15 dias para se opôr ao despejo. Para fazer a oposição, o inquilino deve recorrer a um advogado ou solicitador e pagar também uma taxa de justiça, ou então pedir apoio judiciário por falta de meios. Ao opor-se ao despejo, o inquilino ‘empurra’ o processo para os tribunais. Deve é ir pagando sempre todas as rendas e outras despesas, de forma a garantir a sua razão.

A oposição ao despejo suspende desde logo os prazos para este ocorrer. E após o requerimento, mesmo que não haja resposta, o senhorio tem de aguardar que o BNA converta esse pedido em ‘título de desocupação’, seguindo-se depois 30 dias até o arrendatário ser forçado a libertar a habitação.

Por outro lado, o inquilino pode não querer opor-se ao despejo, mas usar esses 15 dias de tempo de resposta para o tentar adiar, por cinco meses no máximo, e sempre por motivos de força maior.

Estes são os fatores que podem levar um juiz a aceitar o adiamento:

• Não haver outra possibilidade de habitação;
• O número de pessoas que vivem no imóvel;
• A idade, estado de saúde e situação económica dos inquilinos.

Quem pode ajudar em casos de despejo?

Se para os senhorios a propriedade alvo de despejo dos inquilinos está a ser ‘sequestrada’ e o Estado é demasiado permissivo, para os inquilinos é o senhorio que tem a faca e o queijo na mão. Cada caso é um caso, e há várias entidades e serviços que podem ajudar os inquilinos a fazerem valer os seus direitos.

Muito antes de um despejo estar no horizonte, se o seu problema é essencialmente financeiro, relacionado com o pagamento da renda, pode candidatar-se a um dos programas disponíveis no Portal da Habitação, para que não tenha de deixar a sua casa por causa de algumas dezenas ou centenas de euros.

Fundada há quase um século (1924), a Associação dos Inquilinos Lisbonenses é a principal entidade relacionada com os direitos dos arrendatários, com vários serviços sem custos ou de baixo custo para apoiar os inquilinos. O mesmo acontece com a AICPN, Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal, que existe desde 1948.

A Câmara Municipal de Lisboa criou, em 2018, a linha SOS Despejo. Serve para dar informações aos inquilinos que estejam numa situação de despejo e para que conheçam também os seus direitos. Pode ser contactada através do email [email protected], ou pelo número 800 919 075 (linha gratuita).

Com um perfil mais ativista, relacionado não apenas com casos específicos mas com os problemas habitacionais como um todo, a Habita – Associação pelo Direito à Habitação e à Cidade, organiza colóquios e protestos, mas também intervém ocasionalmente para impedir situações de despejo.

Bullying imobiliário: denunciar e combater

O crescimento do mercado de compra e venda de casas tornou cada vez mais comum um crime com consequências bastante graves para as suas vítimas: o bullying imobiliário. Trata-se de pressão exercida sobre inquilinos para saírem da casa – normalmente com rendas baixas em localizações premium, ou quando são os últimos habitantes de todo um prédio – e está frequentemente associada à venda de uma propriedade a um investidor ou empresa.

Intimidação por estranhos; ausência de obras necessárias, cortes de luz e água, colocação de obstáculos ao acesso ou vandalismo e fogo posto são algumas das técnicas que já causaram até vítimas mortais em incêndios que se descontrolaram.

O bullying imobiliário é crime e deve ser denunciado. A proteção dos inquilinos nestas situações foi até reforçada com alterações de 2019 à lei do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Os artigos 13-A e 13-B centram-se na proibição do assédio no arrendamento e no subarrendamento e numa definição exaustiva das possibilidades de intimação por parte do arrendatário.

Como responder ao bullying imobiliário?

Além de ser importante não ceder a chantagens ou ameaças, um inquilino deve ser proativo e denunciar todas as situações de assédio que sofra, mesmo que não as possa atribuir diretamente ao senhorio ou outra pessoa. No caso dos proprietários de uma habitação, o arrendatário deve sempre comunicar essas situações e queixas através de carta assinada, enviada com aviso de recepção para a morada constante no contrato de arrendamento. A comunicação escrita é a primeira defesa dos seus direitos.

As alterações à lei, em 2019, trouxeram para os inquilinos uma outra arma: a injunção contra o senhorio. Após a intimação para que termine um comportamento que esteja a afetar a habitabilidade da casa (ruído, iluminação, obstáculos); ou para que faça obras necessárias, o senhorio tem 30 dias para corrigir a situação. Após esse período, se o assédio ou outro problema persistir, o inquilino tem 30 dias para iniciar uma injunção que force o senhorio a agir.

Paralelamente, um arrendatário pode exigir ao senhorio uma indemnização de 20 euros por cada dia em que os motivos da queixa não tenham sido endereçados, que aumenta para 30 euros no caso de idosos ou pessoas com deficiência superior a 60%. Caso a injunção seja aceite e o senhorio continue sem corrigir a situação, a sanção pode ainda subir para 50 euros por dia.

Numa casa arrendada, há problemas mais difíceis de ultrapassar, como uma renda que é muito elevada para o orçamento familiar ou um contrato que está simplesmente a terminar, pelo que deve evitar acomodar-se demasiado na sua casa, achar que nunca vai ter de sair. No entanto, manter uma boa relação com o senhorio é meio caminho para viver de forma mais tranquila. Consegue isso com muita comunicação, com cuidado na forma como usa e mantém a sua casa, e com rendas pagas a tempo e horas. Nunca deixe de pagar, mesmo que sinta que está a ser prejudicado pelo seu senhorio e entre em litígio com ele.