Poupar

Transfira o seu crédito habitação e poupe na prestação da casa

11 min

Será que é vantajoso transferir o seu crédito habitação para outro Banco? Poderá poupar algum dinheiro? O que é preciso fazer? Tem custos? Veja as principais respostas às suas dúvidas neste guia.

Data de publicação 2020 M06 24

Maria Santos (nome fictício) fez a transferência de créditos no início da quarentena. Tinha há vários anos um crédito habitação através da UCI. Na altura, precisou também de pedir financiamento para fazer obras na casa que ia comprar mas, como não tinha fiadores, deu como garantia outro imóvel que tinha em seu nome. Em resultado destas necessidades, contraiu dois empréstimos. Mas, este ano, começou a sentir-se desconfortável com o facto de estar a pagar duas prestações: “O meu objetivo era passar a ter só um empréstimo”, explica ao Contas Connosco. Nessa altura, contactou um gestor do Santander e, feitas as contas, percebeu que “juntando os dois empréstimos ia poupar cerca de 150 euros por mês”. Um fator que salta à vista na transferência de crédito é o valor de spread cobrado, ou seja, a chamada margem de lucro da instituição bancária: “O spread passou de 1,9% para 1%”, refere. Quanto a eventuais dificuldades, Maria Santos afirma que “a parte burocrática é sempre chata” porque “envolve ir buscar as papeladas todas, fazer novos seguros, etc”. No entanto, considera que, no final do processo, ficou “a ganhar”.

No processo de transferência de crédito, para além de ser necessário avaliar as condições oferecidas pelos bancos ou instituições de crédito e fazer todas as contas, é preciso também ter em consideração a conjuntura económica. “Atualmente, em cada 100 pedidos de crédito, apenas dois são transferências de crédito habitação”, refere Filipe Jesus, analista de crédito. “A grande maioria foi feita antes da crise financeira internacional e os spreads eram muito baixos, cerca de 0,25%. Hoje em dia, estes valores de spread já não existem. 1% já é um bom spread”, explica. 

Filipe Jesus considera também que a transferência de créditos é “um processo fácil” uma vez que é pedida “documentação que o cliente normalmente já tem disponível” como os documentos de identificação, as escrituras, os extratos bancários, entre outros. A documentação “terá de ser a original e o Banco fotocopia ou digitaliza e trata da própria certificação”. Quanto à existência de fiadores, lembra que “se o primeiro crédito habitação tiver fiadores, no segundo crédito vão ser requeridos os mesmos fiadores e a documentação pedida é a mesma”. De acordo com este analista, “a transferência de crédito fica sempre condicionada à avaliação do imóvel” e, por norma, “o tempo de resposta dura, em média, cinco dias úteis”. Para além da taxa de esforço, há outros fatores que podem pesar na decisão do Banco: “Se for um cliente estrangeiro ou um pedido de empréstimo para uma habitação secundária, pode haver alterações”, afirma. 

Cada caso é um caso e importa investir algum tempo a avaliar o seu crédito, consultar outras instituições financeiras e, se for vantajoso, tratar de toda a documentação para fazer a transferência para outro Banco. Pense que o trabalho que tiver hoje, mais tarde, pode resultar numa poupança significativa. Veja estes exemplos práticos e repare no quanto pode poupar:

Perguntas e respostas sobre transferência de crédito habitação

O que significa transferir um crédito habitação?

Tal como o nome indica, significa que vai mudar o seu crédito habitação de uma instituição bancária para outra. 

Porque é que pode ser vantajoso transferir um crédito habitação?

Transferir um crédito habitação para outro Banco pode resultar em poupanças significativas, não só na prestação que paga todos os meses como no final do empréstimo. 

Como é que se conseguem estas poupanças?

Podem obter-se poupanças ao conseguir melhores condições de crédito, como, por exemplo, um spread mais baixo ou retirar produtos - como cartões de crédito e seguros - que teve de adquirir na altura para obter o primeiro crédito.

Quanto poderei poupar?

Cada caso é um caso e varia em função de vários fatores como o montante do empréstimo, o prazo, as condições do primeiro empréstimo e as que lhe possam ser oferecidas por outra instituição. Se a poupança mensal que puder obter lhe parecer baixa, não desvalorize. 10 ou 20 euros por mês representam centenas de euros num ano e milhares no final do empréstimo.

Como é que eu sei se vai ser melhor mudar de Banco?

Em primeiro lugar, terá de avaliar as condições do seu crédito habitação atual. Depois precisa de contactar outras instituições bancárias, de forma a comparar as condições dos dois lados e perceber o que será mais vantajoso para si. É natural que, ao querer deixar de ser cliente do Banco onde tem o seu crédito, este possa oferecer-lhe outras condições, na tentativa de renegociar o seu crédito e manter o cliente. Pode optar por renegociar, mas não deixe de fazer a comparação com outras propostas.

Qual a burocracia necessária para fazer essa transferência?

De acordo com o analista de crédito, Filipe Jesus, por regra, precisa de reunir a  seguinte documentação para transferir um crédito habitação

  • extratos bancários da instituição de crédito onde tem o empréstimo (extrato consolidado com o montante em dívida)
  • escritura de aquisição do imóvel 
  • escritura da outra instituição bancária
  • documentos de identificação dos proponentes do crédito (cartão de cidadão e número de contribuinte)
  • 3 últimos recibos de vencimento e declaração da entidade patronal (se for trabalhador por conta de outrem). Se for sócio gerente de uma empresa, precisa de entregar o IES (Informação Empresarial Simplificada) da empresa e o balancete atualizado. 
  • declaração de IRS e respetiva nota de liquidação

Posso entregar fotocópias dos documentos?

Não. A documentação entregue ao Banco terá de ser a original. A própria instituição bancária tira fotocópias ou digitaliza e faz a certificação para comprovar que aquelas cópias são fidedignas.

Tenho fiadores no meu crédito habitação atual. Terei de mantê-los?

Sim. Segundo Filipe Jesus, “se o primeiro crédito habitação tiver fiadores, no segundo crédito vão ser requeridos os mesmos fiadores”. A documentação exigida será a mesma que foi entregue da primeira vez.

Ao transferir um crédito, posso pedir um empréstimo a 100%?

À partida, não. Desde a crise financeira internacional que o Banco de Portugal definiu regras exigentes com limites à concessão de crédito. A maior parte dos bancos, atualmente, empresta 85% ou 90% do valor da avaliação da casa, na melhor das hipóteses. De acordo com o analista, Filipe Jesus, “na transferência é considerada 85% da aquisição do imóvel”. Ou seja - explica - “se o imóvel valer 100, o empréstimo pode ir até aos 85. Nunca será superior a 90”.

Quanto tempo demoram a responder ao meu pedido?

O prazo de resposta “dura, em média, cinco dias úteis”. No entanto, pode variar em função da instituição bancária ou de crédito.

Qual é o interesse de um Banco em receber o meu crédito?

À partida, todos os Bancos querem ter clientes novos. Isto claro se forem, como refere Filipe Jesus, “de bom risco”, ou seja, bons pagadores.

Posso tratar do processo através da internet?

Poderá tratar de uma parte, mas a assinatura da proposta final terá de ser  feita de forma presencial e com todos os intervenientes. Por exemplo, se tiver fiadores, eles também terão de deslocar-se à instituição bancária para assinar os documentos.

Quer transferir um crédito habitação? Siga estes passos.

Transferir um crédito habitação de um Banco para outro pode ser vantajoso. É verdade que pode dar trabalho e exige alguma burocracia. Mas, no final, pode resultar numa poupança significativa. O Contas Connosco enumera quais os passos que deve seguir para que nada lhe escape.

1) Avaliar as condições do seu crédito habitação atual

Se tiver um crédito habitação anterior a 2008, provavelmente, não será vantajoso mudar. Isto porque, antes da crise financeira internacional, as taxas de juro praticadas eram muito mais baixas do que são atualmente. Ainda assim, deve verificar no seu contrato de crédito habitação:

  • Taxas de juro

O spread, ou seja, a margem de lucro do Banco, é a taxa mais conhecida. Mas não é necessariamente a mais importante. Isto porque um spread mais baixo não significa necessariamente que vai pagar menos por aquele crédito. Por isso, deve ter em conta a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor). Através destes dois indicadores consegue avaliar todos os custos. A que é que deve dar atenção? Em propostas para o mesmo montante e o mesmo prazo, escolha a que tem TAEG e MTIC mais baixos porque será essa que vai representar menos custos para si.

  • Produtos associados ao crédito

Muitas vezes, na negociação de um crédito habitação, a instituição bancária propõe - ou exige - ao cliente que contrate determinados produtos e “oferece”, em troca, um spread mais baixo. Pode ser o caso, por exemplo, de contas-poupança, cartões de crédito ou seguros. A questão é: apesar de lhe proporem juros mais baixos, estes produtos podem tornar o seu crédito habitação mais caro. Uma hipótese é ter o crédito numa instituição e contratar os seguros noutra. Segundo o analista Filipe Jesus, “não é obrigatório fazer seguros na instituição bancária para onde está a transferir o crédito”. No entanto, essa instituição “pode exigir que tenha um seguro de vida, em função da análise de risco do crédito”.

  • Prazo do empréstimo

Aqui a escolha é sua: quer pagar menos, por mês, mas sujeitar-se a pagar mais juros ao longo dos anos ou prefere pagar mais, todos os meses, e ter um empréstimo durante menos tempo e que fica mais barato, no final? Não é possível ter o melhor de dois mundos. Aqui a decisão terá de passar por aquilo que é mais conveniente para si.

  • Conjuntura económica

Atualmente atravessamos uma crise por causa da pandemia de Covid-19. Para já, a Banca tem procurado apoiar particulares e empresas através de moratórias. No entanto, ainda é difícil avaliar se a concessão de crédito poderá vir a ser mais facilitada ou não. 

2) Verificar as despesas de transferência do crédito

Para transferir o seu crédito de uma instituição para outra terá, muito provavelmente, custos associados a esse processo. Informe-se se esses custos serão da sua responsabilidade e, se for o caso, quanto lhe vai custar. De acordo com o analista de crédito, Filipe Jesus, “antes da crise, os bancos financiavam uma boa parte das despesas das transferências”, no entanto, isso “já praticamente não acontece porque, muitas vezes, não têm interesse em receber estes créditos”. Tome nota de algumas despesas que lhe podem ser cobradas:

  • Comissão de reembolso antecipado: aplica-se na amortização e também pode ser aplicada na transferência de um crédito habitação. O valor varia em função do Banco e do tipo de taxa do crédito. No entanto, existem valores máximos definidos por lei: 0,5% para uma taxa variável e 2% para uma taxa fixa.
  • Comissão de abertura: pode também aparecer como comissão de dossier ou comissão de estudos e diz respeito à análise do crédito. O valor que terá de pagar varia em função da avaliação que o Banco faz aos custos do seu crédito e ao valor do imóvel.
  • Comissão de avaliação: tal como aconteceu quando fez o primeiro crédito habitação, também na transferência é necessário fazer uma nova avaliação para saber o valor real do seu imóvel. Esta comissão é variável consoante a entidade financeira.
  • Comissão de formalização: diz respeito aos custos administrativos que ocorrem durante o processo de transferência e, por norma, é assumida pelo Banco. No entanto, pode ser-lhe imputada. Por isso, fique alerta.

3) Pedir a transferência do crédito

Se, depois de fazer a sua análise, chegar à conclusão que é vantajoso transferir o crédito, deve fazer o pedido à instituição para onde pretende transferir e apresentar toda a documentação exigida. Depois de lhe enviarem uma proposta, tem 30 dias para refletir.

4) Informar o Banco atual

Depois de ter a aprovação da transferência deve informar o Banco onde tem o primeiro crédito habitação. Este aviso deve ser feito com 10 dias de antecedência e só depois o processo avança.

5) Concluir a transferência

O Banco para onde está a transferir o crédito deverá tratar do processo, mediante a entrega de todos os documentos que lhe são exigidos. Lembre-se também que existem outros custos associados como uma nova escritura, o imposto de selo sobre a transação (0,8%), o imposto de selo sobre o crédito (0,6%) e o IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, que é calculado consoante o valor da escritura ou o valor patrimonial.

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