Investimentos

Quer vender a sua casa sozinho? Veja como garantir o melhor negócio

7 min

Encontrar o comprador ideal para a sua casa sem recorrer a imobiliárias é uma aventura que requer muita dedicação. Mas também pode representar um ganho de milhares de euros. Conheça os passos certos para fazer tudo sozinho.

Data de publicação 2021 M09 29

Na altura de vender uma habitação, as agências imobiliárias são uma grande ajuda com burocracias, com a promoção e com o contacto e negociação com interessados. No entanto, esse apoio tem um custo que pode ultrapassar os 5% do valor do imóvel, facilmente dezenas de milhares de euros, ou obriga a contratos de exclusividade. Se tiver vontade - e disponibilidade -, para tratar de tudo sozinho, consegue um saldo bastante melhor no negócio. Explicamos-lhe de seguida o que fazer para evitar chamar uma imobiliária.

Tornar a casa mais apetecível

Mesmo que tenha a família mais cuidadosa, há sempre sinais de desgaste numa casa, que passam despercebidos quando se vive lá todos os dias. Antes de começar o processo de venda, o melhor é dar uns retoques que valorizem a habitação. Quanto mais gastar, em princípio, mais poderá pedir pela casa. Só que um investimento elevado acaba por tornar as contas mais difíceis e nem sempre é garantia de sucesso - os seus gostos de acabamentos podem ser diferentes dos potenciais compradores. Há despesas menores que podem ter o efeito desejado:

  • Pintar paredes sujas e portas;
  • Garantir que todas as luzes funcionam e que têm eficiência energética;
  • Substituir ou fixar melhor interruptores e tomadas;
  • Limpar bem todos os estores ou persianas;
  • Trocar torneiras que sejam antigas;
  • Fazer um bom tratamento no chão, para lhe dar brilho.

Escolher o valor certo

Realista, exagerado ou baixo de mais, para garantir uma venda rápida, as agências imobiliárias sabem exatamente, com a frieza dos números, quanto uma casa pode valer. Seguramente também tem uma ideia na sua cabeça, sustentada pelo valor que pagou pela sua habitação e os investimentos que já fez, mas deve ser o mais racional possível - a não ser que tenha muito tempo para esperar. Estude bem o mercado, todo o tipo de sites de imobiliário, e garanta que faz uma boa comparação, o mais exaustiva possível, com outras casas da sua rua ou zona. Se calhar o apartamento do prédio duas portas abaixo tem umas janelas melhores, dois elevadores, casa de banho renovada ou até roupeiros embutidos e uma estante personalizada na sala que a sua casa não tem, pelo que o seu preço não pode ser o mesmo ou superior.

Começar pelo passa-palavra

Está quase na altura de colocar a casa no mercado? Não subestime o poder dos seus contactos. Comece por falar com família, amigos e até no no café, informe todos do seu interesse em vender a casa. O comprador ideal pode estar mais perto do que pensa e consegue saltar tempo e ganhar etapas. Mas há uma coisa que não pode esquecer: a negociação. O seu interesse é vender a casa pelo melhor preço possível, não está aqui para fazer favores. No momento em que definiu o valor que quer pela casa deve ter pensado também no mínimo que estava disposto a aceitar. A não ser que as circunstâncias mudem muito, faça de tudo para não baixar desse limite.

Tirar umas boas fotografias

Dificilmente alguém vai comprar uma casa pelo computador, mas ‘os olhos também comem’ e uma boa sessão fotográfica pode ser a diferença entre receber vários emails e telefonemas de interessados ou ter apenas uma ou duas propostas, abaixo do valor pedido. Limpe e arrume bem a casa, tenha atenção a objetos que estejam desajustados ou a excesso de decoração/mobília (que pode fazer as divisões parecerem mais pequenas), e aposte no máximo de luz natural para o momento das fotografias. Tente mostrar bem as áreas, sem demasiados artifícios - não lhe interessa que a sala pareça ter 30 metros, pode ser depois uma desilusão para quem visitar a casa. 

Fazer um anúncio apelativo, mas transparente

O marketing é o trabalho mais visível das agências imobiliárias, desde a criação dos anúncios, a lista de potenciais clientes que já vem de trás, ou mesmo os panfletos e as visitas em modo ‘casa aberta’. No seu caso, também deve apostar num bom anúncio online, e há vários sites especializados onde o pode criar, sem custos ou com valores reduzidos, normalmente pagos por períodos de um mês (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, Trovit). Mesmo os sites de compra e venda generalistas, como o OLX ou o CustoJusto, são uma opção acessível para anunciar a casa.

No anúncio, além das boas fotografias que tirou - use bastantes, para mostrar todas as divisões, mas que não sejam repetitivas - faça uma boa descrição da casa e da envolvência. Não interessa estar a descrever um palácio no melhor bairro da cidade ou uma enorme herdade, mas também não basta colocar a área de cada divisão. Puxe pelos pontos fortes da casa, seja realista nalgum aspecto que precise de investimento e não o quis fazer, refira as vantagens daquela morada, com destaque para as que estejam relacionadas com jardins, acessibilidades e transportes ou proximidade de determinados serviços, como escolas ou supermercados.

Não esquecer os documentos!

Na altura de colocar online o anúncio da habitação já deverá ter tratado do certificado energético, obrigatório para venda ou arrendamento de casas. A classificação energética deve ser colocada logo na descrição do imóvel. O certificado é apenas um dos vários documentos que tem de arranjar, em diferentes fases do processo. Mas não desista já, não se esqueça da comissão que está a poupar.

  • Caderneta predial. Documento emitido pela Autoridade Tributária, com validade de 12 meses, com todas as informações fiscais sobre a casa e o edifício onde está inserida. É obrigatório para qualquer transação ou escritura e indispensável para o cálculo do IMI. Pode ser pedida online sem custos, ou então num balcão das Finanças.
  • Licença de habitação. Emitido pela Câmara Municipal, este documento confirma que o imóvel tem como finalidade a habitação. É obrigatória para casas ou prédios construídos após 1951.
  • Certidão de Registo Predial. Confirma a propriedade do imóvel e informa sobre todos os registos que já foram feitos, sobre situações que estejam pendentes, como penhoras. Pode ser pedida numa conservatória do Registo Predial ou através do site.
  • Ficha Técnica de Habitação. Obrigatório apenas para imóveis construídos a partir de 2004, ou que receberam obras profundas, este documento fornecido pela câmara descreve todas as características da casa e/ou alterações resultantes de obras efetuadas.
  • Distrate de hipoteca. Caso o proprietário, vendedor da casa, tenha um crédito à habitação relacionado com o imóvel, este documento cancela a hipoteca, libertando a casa para ser transmitida a propriedade para o comprador. Caso a dívida não esteja a ser saldada, o distrate deverá ser acompanhado de uma nova hipoteca, de outro bem.

Começa o telefone a tocar

Com o anúncio ativo, é de esperar que comecem os contactos e pedidos de informações. Quanto mais clara e transparente for a informação, maior é a possibilidade de se chegar às pessoas certas.

Para organizar as visitas volta a ser importante a questão da sua disponibilidade. Não se esqueça de que está no papel de vendedor. Portanto evite ceder a todas as exigências de dia ou horário, demonstrando assim que a venda não é urgente e que o valor pedido não vai baixar ao fim de dois minutos de conversa. No geral, tente organizar as visitas durante o dia, com bastante luz natural, que torna tanto a casa como a sua envolvente mais apelativa.

Valor aceite? É tempo de fechar contrato

Quer a negociação tenha sido fácil ou não, quer tenha demorado uma semana ou um ano, se o valor da venda já está fechado, pode respirar de alívio. Não sendo obrigatório, é aconselhável assinar um Contrato-Promessa Compra e Venda, que identifica as partes e descreve o preço, as condições de venda e pagamento e os prazos para a escritura. Salvaguarda tanto o proprietário como o comprador até esse momento, que encerra todo o processo.

A escritura pode ser feita num cartório notarial, numa conservatória do Registo Predial ou num balcão Casa Pronta. Deve levar consigo os documentos de identificação, bem como todos os outros que reuniu para este processo. Não se esqueça também que há impostos a liquidar, principalmente as mais-valias - caso não vá investir o dinheiro da venda numa nova casa - o Imposto de Selo ou o IMT. Mas essas despesas teria sempre de as assegurar, usando ou não o apoio de uma agência imobiliária.

Entregar as chaves de casa a outra pessoa pode ser um momento que quer antecipar ao máximo, ou então adiar, mas será sempre um peso que lhe sai dos ombros. Se tratar da venda da sua casa sozinho, seguramente vai ter uma sensação de alívio, mas também de orgulho pessoal e nas suas capacidades, ainda maior.