Crédito

O que tem de se pagar quando se compra casa com empréstimo

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É verdade que as taxas de juro estão em níveis muito baixos e que os "spreads" cobrados pelos bancos também estão a arrefecer. Mas contratar um empréstimo para a compra de habitação envolve mais encargos. Saiba quais são.

A concessão de crédito às famílias está a reanimar, após os anos de crise. E os empréstimos para a aquisição de habitação são os principais responsáveis por esta retoma. Os dados mais recentes do Banco de Portugal indicam que, em junho de 2015, os créditos concedidos pelos bancos com aquela finalidade somaram 377 milhões de euros, com um crescimento de 27% em comparação com o mês anterior e de mais de 88% quando se confrontam os números com junho de 2014. 

Os indicadores são elucidativos sobre a recuperação da confiança das famílias, no contexto de um mercado imobiliário que está a recuperar a atividade perdida durante os anos mais recentes. As taxas de juros que servem de indexante aos empréstimos estão a níveis historicamente baixos e as margens cobradas pelas instituições financeiras registam um arrefecimento, fruto de um alívio na perceção de risco por parte dos bancos. 

Convém, no entanto, ter em conta que a contratação de um empréstimo para compra de casa não tem apenas os juros como encargo. Há outras despesas que exigem um esforço de quem compra e assume o compromisso de pagar um empréstimo. O Contas Connosco faz-lhe uma visita guiada aos custos que tem de estar preparado para suportar.

1. Taxa de juros. Representa o preço que o banco lhe vai cobrar pelo dinheiro que pede emprestado. Pode tratar-se de uma taxa fixa, que não sofrerá oscilações durante o período de duração do crédito, ou de uma taxa variável, a opção mais vulgar no mercado português. Neste caso, a taxa de juro do empréstimo está ligada à evolução de uma taxa de referência, chamada de indexante. Normalmente, trata-se da Euribor, a três ou a seis meses, uma taxa de juro média praticada por um conjunto de grandes bancos da zona nas operações de financiamento que realizam entre si. Esta taxa variará ao longo do prazo do empréstimo, de acordo com as condições de mercado.

2. Spread. É a margem que os bancos cobram, para além da taxa de juro de referência, e que integra, também, o preço cobrado pela instituição financeira. A taxa de juro e o spread constituem, de facto, a taxa de juro do empréstimo. Trata-se de um custo a que tem de dar atenção e que pode ser negociado com a instituição de crédito. Os bancos podem baixar este encargo no caso de o cliente ter produtos financeiros subscritos junto da instituição ou de a relação entre o valor do empréstimo e o valor da casa a adquirir representar um risco menor. Quanto menor for o peso do financiamento em comparação com o valor do imóvel, melhores serão as possibilidades de negociar um spread mais baixo. A soma da taxa de juro e do spread resulta na taxa anual nominal, ou TAN, que, como veremos, não reflete a totalidade dos custos do crédito.

3. Seguros. Quem esteja convencido de que basta fazer as contas à taxa de juro (indexante somado do spread) para ter uma noção exata de quais serão os encargos que terá de enfrentar estará a fazer as contas por baixo. Um empréstimo para a compra de habitação própria obriga à contratação de seguros. Por um lado, terá de subscrever um seguro de vida, pois o banco quererá garantir que, em caso de morte ou de invalidez permanente do devedor, conseguirá recuperar o dinheiro em falta. Nas simulações que fizer através da internet ou que solicitar junto de uma agência bancária, tem de incluir o valor do respetivo prémio, que pode ser muito variável de companhia para companhia. O prémio será calculado de acordo com o dinheiro que ainda estiver por reembolsar, o que significa que será obrigatoriamente revisto todos os anos. Mas a redução do prémio pode ser travada pela correção que a seguradora pode fazer, neste caso em alta, devido ao envelhecimento do titular do seguro. 

Também terá de subscrever um seguro multirriscos, destinado a proteger a casa em situações como incêndio ou inundação, o que significa mais um encargo a ter em conta. Num ou noutro caso, o cliente não está forçado a subscrever os seguros que lhe são oferecidos pela instituição de crédito, embora possa dar-se a vantagem de a adesão aos seguros em causa poder representar, em contrapartida, uma redução do spread do empréstimo, dependendo da política comercial de cada banco. 

4. Comissões. Pois é. Os bancos cobram comissões e é preciso dispor de alguma liquidez para satisfazer estas despesas. Na abertura do processo, há que pagar uma comissão, e o mesmo sucede quanto à avaliação do imóvel que pretende adquirir, tarefa que é executada por um avaliador profissional e cujo trabalho é pago pelo cliente. Também pode haver lugar a uma comissão de gestão que é devida pelo processamento das prestações e, ainda, a uma comissão de amortização, no caso de o cliente decidir efetuar reembolsos antecipados, totais ou parciais, do empréstimo. A legislação em vigor impõe limites a esta comissão. Se o empréstimo for de taxa variável, não pode exceder 0,5% do capital amortizado. Se for de taxa fixa, não pode exceder 2% do reembolso.

5. Registos. Na transação de imóveis há lugar a alguns procedimentos burocráticos como os registos provisórios de transmissão e hipoteca, além da escritura e da transformação daqueles registos em definitivos. Todos estes procedimentos envolvem custos. Os emolumentos em causa têm de ser suportados por quem contrai o empréstimo. 

6. Impostos. E, por último, ainda há que pagar os impostos devidos, a começar pelo IMT, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, liquidação que tem de ser efetuada antes da realização da escritura. Depois, todos os anos terá de suportar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMT). O encargo relativo a este imposto depende do valor patrimonial tributário da casa, isto é, o valor a que está registado junto da administração fiscal. Por último, há que suportar o imposto do selo, que incide sobre o valor da aquisição e o valor do empréstimo, e que tem de ser pago no ato da escritura.

7. Como comparar os custos totais? A taxa anual nominal não reflete a totalidade dos custos do empréstimo. Daí que não seja o melhor indicador para comparar os custos exigidos em diferentes instituições financeiras e ajudar a tomar a decisão mais favorável para o devedor. Para esta tarefa, deve analisar a taxa anual efetiva (TAE) porque esta engloba não apenas a taxa de juro e o spread, mas também o valor dos prémios de seguro, os impostos e outros encargos, como as comissões cobradas pelo banco. No caso de subscrever produtos financeiros em contrapartida pela obtenção de um spread menor, utilize a taxa anual efetiva revista (TAER) para realizar comparações.