Impostos

Mais-Valias: IRS, simulador, isenção e tudo o que precisa saber!

8 min

Planeia vender a sua casa? Saiba se tem de pagar imposto, qual o valor a pagar e as isenções previstas na lei.

Data de publicação 2020 M07 14

Quer mudar de casa? Herdou património e não quer ficar com ele? Pretende vender o imóvel onde vive para amortizar o crédito habitação? É investidor e quer aproveitar as oscilações do mercado? As possibilidades são muitas, mas, antes de se lançar na compra e venda de casas há um conceito que deve reter: mais-valias. Explicamos-lhe o que está em causa, qual o imposto a pagar e em que situações, se é possível reduzir o montante, se existem benefícios e isenções e quais as situações previstas na lei. Aproveite e faça as Contas Connosco.

O que são mais-valias?

A mais-valia é a diferença entre o preço de compra e o preço de venda de um bem. Se essa diferença for positiva, é considerada uma mais-valia. De forma simples, pode dizer-se que é o lucro obtido com a venda. 

O que são menos-valias?

Como diz o nome, é o oposto de mais-valia. Se a diferença entre o preço de compra e o preço de venda de um bem for negativa, é considerada uma menos-valia. Ou seja, pode dizer-se que, neste caso, há um prejuízo.

A que tipo de bens se aplicam as mais e menos-valias?

De acordo com o regime fiscal em vigor, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos obtidos ou as perdas sofridas mediante transmissão onerosa, qualquer que seja o título por que se opere” e respeitantes a:

  • Ativos fixos tangíveis, ativos intangíveis, ativos biológicos não consumíveis e propriedades de investimento, ainda que qualquer destes ativos tenha sido reclassificado como ativo não corrente detido para venda
  • Instrumentos financeiros

Dito de forma simples, aplicam-se a bens como: 

  • imóveis ou património (venda de casa, prédios, terrenos, etc)
  • partes sociais de empresas
  • reembolso de obrigações e outros títulos de dívida
  • participação e liquidação de fundos de investimento
  • alienação da propriedade industrial ou intelectual
  • cessação de posições contratuais ou outros direitos relativos a contratos
  • operações relativas a instrumentos financeiros derivados
  • cessação de créditos e prestações
  • outros bens previstos no artigo 10º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

A quem se aplicam as mais e menos-valias?

O regime das mais e menos-valias está previsto tanto no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) como no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (CIRC). Ou seja, aplica-se tanto a pessoas singulares - trabalhadores, reformados, pensionistas - como a empresas. No fundo, toda a gente que possa ter ganhos ou perdas com as vendas de bens previstas na lei e que não esteja isento.

Quais são as situações mais comuns que geram mais ou menos-valias?

De uma maneira geral, as situações mais comuns, que geram mais ou menos-valias (lucro ou prejuízo) acontecem com a venda de imóveis (por exemplo, uma casa) ou de títulos de investimento (por exemplo, ações).

Como se calculam as mais ou menos-valias?

As mais ou menos-valias pode ser calculadas através da seguinte fórmula:

Mas, para não ter de fazer contas nem correr o risco de ser apanhado de surpresa, o Contas Connosco preparou este simulador onde pode verificar se  terá lucro ou prejuízo com a venda da sua casa.

Têm de ser declaradas no IRS?

Sim. No IRS, é necessário declarar tanto os rendimentos como os investimentos. Como tal, o que resulta dos investimentos, sejam mais ou  menos-valias, tem de ser obrigatoriamente declarado no IRS.

Como se declaram no IRS?

As mais ou as menos-valias devem ser declaradas no anexo G do Modelo 3 de IRS. No campo 401 deve registar os valores de realização (o valor de venda da casa), da aquisição (quanto custou a casa quando a comprou) e as despesas e encargos. Os campos 501 a 516 também devem ser preenchidos, especialmente no caso de ter um crédito habitação.

Se o imóvel alienado tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 - a data de entrada em vigor do Código do IRS - a mais-valia não está sujeita a IRS, mas os dados da venda do imóvel têm de ser inseridos na declaração de rendimentos do vendedor. Para isso, deve usar-se o quadro 5 do anexo G1 do Modelo 3 de IRS.

E se estiver a vender uma casa que herdei, qual o valor que indico?

No caso de se tratar de uma casa recebida em herança, deve indicar como “valor de aquisição" o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Por norma, esse valor também é indicado no documento do imposto de selo que os herdeiros receberam quando registaram a transmissão do imóvel nas Finanças.

Em que circunstâncias se paga imposto?

Apenas terá de pagar imposto se tiver mais-valias, ou seja, lucro.

Quanto se paga de imposto sobre as mais-valias?

No caso das mais-valias imobiliárias, a tributação de IRS incide sobre 50% do valor, ou seja, sobre metade do lucro obtido com a venda de um bem como, por exemplo, a sua casa. Se obtiver mais-valias imóveis de 10 mil euros, o imposto recai sobre 5 mil euros. 

Existe alguma exceção à regra da tributação sobre metade das mais-valias?

Sim. Se a casa tiver sido comprada, reconstruída ou reabilitada com apoios públicos não reembolsáveis e for vendida antes de terem passado 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%.

Todas as mais-valias são tributadas da mesma forma?

Não. Se forem mais-valias resultantes de títulos de investimento, por exemplo, de ações, são aplicadas taxas autónomas de 28%. No entanto, no preenchimento da declaração de IRS de 2020, pode optar pelo englobamento dos rendimentos em vez da tributação autónoma que é assumida por defeito.

Qual o valor do imposto a pagar sobre as mais-valias?

As mais-valias tributáveis são sujeitas a englobamento no IRS, ou seja, são adicionadas aos restantes rendimentos sujeitos a imposto (por exemplo, ao seu salário enquanto trabalhador por conta de outrem ou rendimentos de trabalho independente). O valor a pagar vai depender do escalão de IRS em que ficar, que é influenciado por parcelas como o valor total de rendimentos, o valor da mais valia, as despesas declaradas, entre outras.

É possível não pagar imposto sobre as mais-valias imobiliárias?

Sim. O lucro obtido com a venda de uma casa destinada a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar não são alvo de tributação se o encaixe for reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente. 

Nesse caso, durante quanto tempo fico isento de imposto sobre as mais-valias?

É possível beneficiar da isenção de mais valias nos 36 meses a seguir à venda da sua casa ou nos 24 meses anteriores à compra da casa nova. Para conseguir evitar a tributação dos ganhos (mais-valias), todo o montante recebido na venda deve ser aplicado na nova compra.

A casa nova pode ser em qualquer localização?

Sim. Para efeitos de isenção de imposto sobre as mais-valias, as Finanças aceitam que o reinvestimento seja feito em qualquer país da União Europeia.

Vou comprar outra casa, mas não vou utilizar a totalidade do dinheiro que obtive com a venda da primeira. O que acontece?

Nesse caso, é considerado um reinvestimento parcial e serão as Finanças a  fazer os cálculos sobre a parte do rendimento que obteve.

E, se em vez de outra casa, quiser comprar um terreno?

Se, após a venda da sua casa, quiser comprar um terreno para construir ou mesmo ampliar um imóvel, tem de pedir a inscrição na matriz predial. Após a venda da primeira casa, tem, no total, cinco anos para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.

E se não quiser comprar outra casa nem um terreno?

Nesse caso, terá de pagar imposto que incide sobre metade da mais-valia realizada. A única hipótese que tem é tentar reduzir o montante de imposto a pagar, declarando despesas.

Quais as despesas que se podem declarar para reduzir o valor de imposto a pagar?

No cálculo das mais-valias imobiliárias, as Finanças aceitam deduzir os encargos com a valorização da habitação, desde que efetuados nos últimos 12 anos. É também possível subtrair as despesas necessárias à compra e à venda. Tome nota:

  • encargos com a venda como as comissões pagas à imobiliária
  • gastos com obras ou reparações do imóvel
  • melhorias como a substituição de janelas ou a instalação de aquecimento
  • custo da emissão do certificado energético
  • o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (pago na altura da compra da casa que vendeu) 
  • despesas com registos e escrituras

As despesas só serão consideradas válidas se tiver as faturas emitidas em nome do proprietário da habitação. Mesmo que não planeie vender a sua casa para já, é importante que guarde todos os comprovativos. Assim, se mudar de ideias, terá como provar as despesas que efetuou.

Existem mais situações de isenção no pagamento de mais-valias?

Sim. Existem mais duas situações de isenção:

  • Os pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos à data da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias. Para isso, têm de reinvestir o dinheiro da venda num contrato de seguro, como um Plano de Poupança-Reforma (PPR), num fundo de pensões ou em contribuições para um regime público de capitalização (como os certificados de reforma) nos seis meses após a venda.
  • Se comprou casa com recurso a crédito habitação antes de 31 de dezembro de 2014, pretende vendê-la e usar a mais-valia para amortizar o valor do empréstimo, este é o último ano para beneficiar da isenção no pagamento do imposto. A partir de 2021 deixa de existir este benefício. Além disso, só é válido se não tiver outra habitação em seu nome. Caso utilize apenas uma parte das mais-valias obtidas para amortizar o empréstimo, o restante fica sujeito a imposto.

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