Impostos

IMI: como e quando pagar (e se pode escapar)

13 min

Como é calculado o IMI, quando deve ser pago, como pedir reavaliação, como obter IMI Familiar ou quais as situações em que existe isenção. Veja aqui tudo o que precisa de saber sobre este imposto.

O que é o IMI?

O IMI é o Imposto Municipal sobre Imóveis e, a partir do momento em que compra uma casa, tem de pagar este imposto todos os anos.

Como é calculado o IMI?

O IMI é o resultado de duas parcelas: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que é calculado pelas Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), e uma taxa que é definida, todos os anos, por cada município. Segundo o código do IMI, esta taxa é de 0,8% nos prédios rústicos e varia entre 0,3% e 0,45% no caso dos prédios urbanos. 

O que é o VPT?

Segundo o código do IMI, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado mediante a seguinte fórmula: 

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv 

em que: 

Vt = valor patrimonial tributário; 

Vc = valor base dos prédios edificados; 

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afectação; 

Cl = coeficiente de localização 

Cq = coeficiente de qualidade e conforto; 

Cv = coeficiente de vetustez.

Assim, são tidos em conta seis critérios: o valor de construção por metro quadrado, a área bruta, o fim a que se destina, a localização, a qualidade e conforto e a idade do imóvel (é o que significa o conceito de “coeficiente de vetustez”). Na prática, o VPT é o valor que resulta da avaliação da AT e que consta da Caderneta Predial do imóvel.

Quanto vou pagar de IMI?

Para saber quanto terá de pagar de IMI, pode consultar as taxas que são definidas pelos municípios, no portal das Finanças. Basta ir a Consultar/ Taxas/ Taxas do Município ou diretamente aqui. 

Posso pedir reavaliação do IMI?

Sim. Alguns dos fatores, como a idade do imóvel, qualidade e conforto, podem variar ao longo do tempo e baixar o VPT da sua casa. E, com ele, também o imposto a pagar. No entanto, não é provável que lhe baixem o valor automaticamente. Para saber se pode vir a pagar menos IMI, tem de pedir a reavaliação do seu imóvel nas Finanças.

Ao pedir uma reavaliação, a poupança é garantida?

Não. Segundo a Deco,  “a 1 de janeiro, o valor de construção de todas as casas subiu oficialmente de 603 para 615 euros por metro quadrado. No entanto, as Finanças não atualizaram esta parcela (que influencia o cálculo de IMI) em todos os imóveis”. O que significa que, ao pedir uma nova avaliação, todas as parcelas que contam para o cálculo do imposto vão ser atualizadas e isso pode refletir-se – ou não – numa poupança.

Como descobrir se deve ou não pedir a reavaliação?

Pode fazer esse cálculo através do Simulador de Valor Patrimonial no Portal das Finanças ou através do simulador da Deco. O pedido tem de ser feito até 31 de dezembro para conseguir pagar menos de imposto no ano seguinte.

Para utilizar o Simulador de Valor Patrimonial no Portal das Finanças:

  • Acede à página do simulador
  • Escreve a morada do seu imóvel
  • Quando aparecerem os coeficientes de localização, seleciona o tipo de imóvel
  • Preenche os dados e carrega em calcular
  • Surge uma tabela com o VPT do imóvel e, para calcular o IMI, tem de multiplicar pela taxa definida pelo município onde se localiza
  • O valor obtido pelo simulador não vincula a Autoridade Tributária. Ou seja, é meramente indicativo.

Para utilizar o simulador da Deco:

  • Acede à página Pague Menos IMI
  • Preenche dados como nome, e-mail e contacto
  • Recebe um e-mail com o link para o simulador
  • Preenche os dados do imóvel que constam da caderneta predial
  • Recebe um e-mail da Deco com a simulação e, se for caso disso, o valor da poupança

Como fazer o pedido de reavaliação através da Internet?

Para pedir a reavaliação do IMI online tem de aceder ao Portal das Finanças e preencher a declaração Modelo 1 do IMI. Para isso, vai precisar dos dados da caderneta predial, que encontra também no Portal das Finanças. Para preencher a declaração, siga os seguintes passos:

Quadro Inicial - indique o tipo de imóvel a atualizar.

Quadro 1 - insira o NIF do titular do imóvel e um contacto. Como “Motivo” selecione “Pedido de Avaliação – VPT desatualizado”.

Quadro 2 – clique em “Adicionar” e complete os campos com os dados da sua caderneta predial.

Quadro 3 - preencha o código da fração (que está na caderneta predial), o NIF do titular, o tipo do domicílio fiscal e de proprietário (por exemplo, se é único ou co-proprietário), com respetiva quota-parte do imóvel.

Quadro 4 - preencha os campos com os dados da caderneta predial.

Quadro 5 - refira o tipo de utilização do imóvel (se é para habitação ou comercial) e preencher os restantes campos novamente com a ajuda da caderneta.

Quadro 6 - insira a data da licença de utilização e a idade do prédio (estão também na caderneta predial).

Quem avalia os imóveis?

A determinação do VPT dos prédios urbanos é efectuada por um perito avaliador, com base na declaração modelo 1 de IMI entregue pelo titular do prédio. Independentemente das informações constantes da declaração modelo 1, o perito avaliador poderá, ou não, visitar os imóveis sempre que entender.

Quanto é que se paga pelo pedido de reavaliação?

O processo é gratuito e pode ser  pedido de três em três anos. Quando houver alteração, tem efeito no ano seguinte.

E se não concordar com o resultado da avaliação geral?

Nesse caso, pode pedir uma segunda avaliação. Esse pedido deve ser dirigido ao chefe do serviço de finanças da área do prédio, no prazo de 30 dias a contar da notificação. Pedir esta segunda reavaliação do imóvel custa cerca de 200 euros. Se tiver razão, o valor é devolvido; senão perde o que pagou.

Quais os prazos para o pagamento do IMI?

Os prazos e a possibilidade de pagar em várias tranches variam em função do valor de IMI. Tome nota:

  • igual ou inferior a 100 euros: terá de pagar numa única prestação, no mês de Maio
  • entre 100 e 500 euros: paga a primeira prestação em Maio e a segunda em Novembro
  • acima de 500 euros: pode pagar em três prestações - a primeira em Maio, a segunda em Agosto e a terceira em Novembro.

Se quiser, posso pagar o IMI todo de uma vez?

Sim. Desde 2019 já não é obrigado a pagar o IMI em prestações. Quando receber a primeira nota de cobrança, repare que terá duas referências para pagamento: uma, do lado esquerdo, que lhe permite pagar, apenas, a primeira prestação; outra, do lado direito, através da qual pode pagar a totalidade. 

Quando recebo as notas de cobrança?

Deverá receber a primeira nota de cobrança durante o mês de Abril, apesar de poder pagar a primeira prestação (ou a totalidade) do IMI até ao final de Maio. Se, por algum motivo, não tiver recebido esse aviso, pode pedir uma segunda via através do portal das Finanças.

O que é o adicional ao IMI?

O adicional ao IMI foi criado em 2017 e é aplicado aos proprietários de prédios urbanos situados em território português, com Valor Patrimonial Tributário (VPT) mais elevado. O valor tributável é calculado através da soma dos VPTs dos prédios dos quais o proprietário é titular, reportados a 1 de janeiro do ano a que respeita o adicional ao IMI.

Se o proprietário for uma pessoa singular ou em caso de herança indivisa (património deixado em herança que ainda não foi dividido pelos herdeiros), ao valor tributável são deduzidos 600 mil euros. A tributação poderá ser conjunta, em caso de casamento ou união de facto, e atinge o dobro: um milhão e 200 mil euros. Após ser apurado o valor tributário, são aplicadas taxas entre 0,4% e 1,5%.

Quando é pago o adicional ao IMI?

O adicional ao IMI é liquidado pela AT em Junho e tem de ser pago em Setembro. A nota de cobrança terá de chegar a sua casa até ao final de Agosto. Todos os proprietários de prédios afetos a atividades de caráter industrial, comércio e serviços, assim como coletividades, associações, empresas municipais e cooperativas de habitação ficam isentos do pagamento deste imposto.

O IMI foi agravado em 2020?

Sim, para alguns casos. Já existia, desde Maio de 2019, uma penalização para prédios devolutos em zonas de pressão urbanística (zonas onde a procura é muito maior do que a oferta ou onde a capacidade financeira das pessoas está muito abaixo dos valores de mercado). Neste caso, a partir do segundo ano em que o imóvel está devoluto, as autarquias podem aumentar até seis vezes o valor do IMI e, depois disso, acrescentar um agravamento de 10% por cada ano (até um máximo de 12 vezes).

Em 2020, esta penalização passa a aplicar-se também a prédios em ruínas e a terrenos em construção com aptidão para uso habitacional, quando localizados em zonas de pressão urbanística.

O que acontece se não pagar o IMI ou pagar fora de prazo?

Se se atrasar a pagar o imposto, vai acrescer de juros de mora. Se não pagar uma das prestações, as restantes vencem, no imediato, e perde a possibilidade de pagar em várias vezes. No limite, pode mesmo ser penhorado.

Por causa da covid-19, há alguma isenção ou moratória para o pagamento de IMI?

Não. A primeira fase de pagamento do IMI está agendada para maio e, até ao momento, o Governo não anunciou qualquer tipo de alteração.

O que é o IMI Familiar?

É uma espécie de desconto ao IMI, criado em 2016. De acordo com o artigo 112º A do Código do IMI, os municípios “mediante deliberação da assembleia municipal, podem fixar uma redução da taxa” que varia em função do número de dependentes:

  • 1 dependente: dedução de 20 euros
  • 2 dependentes: dedução de 40 euros
  • 3 dependentes ou mais: dedução de 70 euros

Para usufruir deste desconto, a casa tem de ser dos proprietários, destinada a habitação própria e permanente e registado como morada fiscal da família. No entanto, este é um benefício que fica ao critério das autarquias atribuir ou não. Segundo a Associação Portuguesa de Famílias Numerosas (APFN), atualmente existem 236 Câmaras Municipais que fazem este desconto. Pode conferir o seu caso na página da Associação.  Se a casa onde vive estiver abrangida por este benefício, não tem de fazer nada. O desconto é aplicado, automaticamente, na sua declaração de IRS.

Quais são as isenções de IMI que existem?

Existem dois tipos de isenção de IMI:

  • Permanente – destinada a agregados familiares com rendimentos mais baixos
  • Temporária – destinada a quem compra um imóvel novo

Como é possível ter uma das isenções?

A atribuição da isenção depende sempre do rendimento e do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Segundo o código do IMI (artigo 11º A), o rendimento bruto total do agregado familiar não pode ser superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS e o VPT dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não pode exceder 10 vezes o valor anual do IAS. No entanto, até que o IAS (438,81 euros em 2020) atinja o mesmo valor que o salário mínimo de 2010 (475 euros), é considerado o valor do salário mínimo em vez do IAS em vigor.

Assim, para efeitos de isenção de IMI, tem de ter em conta:

  • Isenção permanente - têm direito a isenção famílias com rendimentos até 15 295 euros (475 euros x 14 meses x 2,3). O VPT global dos imóveis do agregado não pode ser superior a 10 vezes o valor anual do IAS, isto é, 66 500 euros (475 euros x 14 meses x 10).
  • Isenção temporária – o rendimento coletável anual do agregado familiar não pode ultrapassar 153 300 euros; e o imóvel comprado não pode ter um VPT superior a 125 000 euros.

Como posso pedir a isenção?

Tanto a atribuição de isenção permanente como a temporária é efetuada de forma automática. No entanto, no caso dos imóveis destinados a habitação própria e permanente que tenham sido construídos, ampliados ou melhorados, é necessário entregar um requerimento nas Finanças.

Se tiver uma dívida ao Estado, pode beneficiar de isenção de IMI?

Sim. Desde 2016 que pode ter direito à isenção permanente, mesmo com dívidas por regularizar. Mas não tem direito à isenção temporária atribuída quando compra casa nova.

É necessário viver na casa para ter isenção?

Sim. Só é possível beneficiar tanto da isenção permanente, como da temporária, se o imóvel se destinar à habitação própria permanente. Ou seja, terá de ser o domicílio fiscal dos proprietários, com a morada associada no Cartão de Cidadão.  Em 2020, surgiu uma exceção para a isenção de IMI permanente. No caso  dos idosos que passem a viver num lar ou em casa de familiares podem manter a isenção, desde que comprovem, junto da AT, que o imóvel era a sua habitação própria permanente.

E se comprar uma casa para arrendar?

Nesse caso, não tem direito a isenção.

A garagem está incluída na isenção de IMI?

Sim. Tanto a isenção permanente como a temporária incluem garagens, despensas e arrumos, desde que esses espaços estejam integrados no mesmo edifício ou conjunto habitacional e sejam utilizados exclusivamente pelo proprietário e respetivo agregado familiar.

A isenção pode ser retirada?

Sim. Se deixarem de existir algumas das condições necessárias para manter a isenção ou se algum elemento do agregado familiar fizer a entrega da declaração de IRS fora do prazo. Alguns exemplos:

  • Se fizer obras na casa e o valor de avaliação passar a ser superior a 66 500 euros
  • Se a família se mudar para casa do idoso e passar a incluí-lo no IRS como agregado familiar, os rendimentos do agregado podem passar a ser superiores a 15 295 euros e assim ditar o fim da isenção.
  • Nunca poderá beneficiar de duas isenções em simultâneo. Se o idoso tiver mais do que um imóvel em seu nome, só pode ficar isento de pagar o imposto relativo à casa onde vive de forma permanente.

Os prédio com interesse histórico também têm isenção?

Sim. Desde 2018 passaram também a beneficiar de isenção de IMI os prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história reconhecidos pelo município como "estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local e que integrem o inventário nacional dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local". Também neste caso a atribuição da isenção é automática e tem efeito a partir do ano em que o município reconhece e integra o imóvel no inventário nacional dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local.

E se for um prédio para reabilitação?

Também é uma das isenções temporárias previstas na lei. Os prédios urbanos ou frações autónomas com mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, podem deixar de pagar IMI, durante 3 anos,. Para isso, é necessário que a autarquia reconheça a reabilitação. Esta isenção pode ser renovada, a pedido do proprietário, por mais 5 anos, no caso habitação própria e permanente ou imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente.

E quanto aos monumentos nacionais e edifícios de interesse público?

A proposta que retirava a isenção a estes edifícios foi chumbada, portanto a isenção de IMI mantém-se em 2020.