Direitos e Deveres

Divórcio: o que acontece à casa?

7 min

A partilha do património do casal desavindo é uma das questões mais sensíveis de um divórcio. Conheça as principais soluções e os efeitos fiscais que delas decorrem.

Uma das maiores dores de cabeça de um casal que decide por fim ao casamento está relacionada com a partilha do património imobiliário comum. A divisão da casa é provavelmente a questão financeira mais importante a tratar numa situação de divórcio, nomeadamente os efeitos fiscais que daí decorrem.

Em termos civis, o regime supletivo de casamento que prevalece no nosso país é o da comunhão de adquiridos. Este regime determina o património comum do casal é constituído pelo conjunto de bens adquiridos durante a vigência do casamento.

A cada um dos cônjuges, individualmente, pertencem os bens que tinham antes de contrair o casamento e ainda os bens que, depois do casamento, adquiram a título gratuito (por sucessão ou doação) ou venham a adquirir por virtude de direito próprio anterior, não resultando do esforço conjunto do casal.

Se duas pessoas casaram com comunhão de adquiridos, em caso de divórcio a partilha corresponde à divisão dos bens comuns segundo a composição dos quinhões (50% a cada), entendido como conjunto de bens comuns que cabe a cada um dos interessados. É esta a fórmula utilizada para distribuir o património da "sociedade conjugal" em consequência da sua dissolução.

Um casal com uma casa em nome dos dois decide divorciar-se. Quais são as principais soluções para resolver a questão da casa?

1. Um dos cônjuges vende a sua parte ao outro.

Neste caso, o montante a pagar – as tornas – corresponde a metade do valor da avaliação patrimonial e os custos com o crédito. As designadas tornas consubstanciam-se, na realidade, num negócio de alienação/aquisição do direito real a um bem imóvel ou parte dele. Por essa razão, são consideradas como um ganho para quem as recebe e estão sujeitas a tributação em mais-valias no ano da partilha. Para quem as paga, processa-se como se de uma aquisição se tratasse.

E quando existe um crédito à habitação contraído em conjunto? Para calcular o valor das tornas, fazem-se as contas ao ativo (imóvel) e ao passivo (dívida). Se houver saldo positivo, divide-se esse valor por dois e quem fica com a casa terá de dar, no mínimo, esse montante ao outro. Cuidados que ambas as partes devem ter:

  • Quem vende: tem de pedir a exoneração ao banco para ficar livre da dívida. Atenção, pode acontecer que o banco não aceite que o potencial vendedor deixe de ser titular do contrato de crédito, por considerar que o outro é incapaz de pagar sozinho a prestação da casa.
  • Quem compra: deverá tentar renegociar as condições do crédito com o banco. Segundo a lei, os bancos não podem alterar unilateralmente as condições do contrato à habitação (como o spread, por exemplo) na sequência do divórcio, desde que a taxa de esforço do agregado familiar do titular seja inferior a 55% ou, no caso de existirem dois ou mais dependentes, a 60%.

2. O imóvel é vendido a terceiros e dividem a receita.

Se houver mais-valias, estas devem ser declaradas em 50% por cada um no anexo G da declaração de rendimentos. No entanto, há forma de não pagar IRS sobre o valor da mais-valia da venda da habitação própria, se reinvestir o valor num outro imóvel. Se tem dúvidas sobre as mais-valias, tentaremos esclarecê-las nos próximos pontos.

O que é uma mais-valia?

Trata-se do aumento do valor de um ativo patrimonial. A mais-valia imobiliária traduz a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição do bem imóvel. O ganho com a venda de um imóvel é sujeito a IRS em apenas 50% do seu valor.

Se adquiriu um imóvel por 100.000,00 euros e anos mais tarde o vende por 150.000,00 euros, isto representa um ganho de capital no valor de 50.000,00 euros. Metade desse valor será tributável em sede de IRS.

No cálculo da mais-valia imobiliária é considerado como o valor aquisição o que foi declarado na escritura. No entanto, esse valor não é estanque. Será atualizado de acordo com os coeficientes de correção monetária, e em função dos encargos efetuados com a sua valorização, nos últimos cinco anos. São também consideradas todas as despesas realizadas com a aquisição e alienação do imóvel.

Aqui fica um conselho: na altura da determinação do valor de aquisição da sua casa, lembre-se de todas as obras nela efetuadas e ainda todas as despesas que teve com a compra e a venda do imóvel. Desta forma, conseguirá pagar menos.

É possível não ter de pagar imposto sobre o ganho?

Sim, se reinvestir as mais-valias. Tratando-se da venda de uma habitação própria e permanente, os ganhos poderão ser excluídos de tributação se o sujeito passivo reinvestir o valor de realização, deduzidos da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição de um novo imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel.

O reinvestimento pode ser feito em qualquer casa?

O reinvestimento das mais-valias terá de incidir na compra ou na construção de um imóvel que tenha como destino a habitação própria e permanente do agregado familiar. Esse imóvel pode estar situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

A regra também se aplica à aquisição de um terreno para construção. Neste caso, há outros prazos e regras a respeitar em relação à construção da casa propriamente dita.

Qual é o prazo para o reinvestimento?

Independentemente de se tratar de um reinvestimento total ou parcial, tem de ser feito no prazo no prazo de 36 meses a contar da data de realização. Fica igualmente isento de imposto se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento de um imóvel adquirido nos 24 meses anteriores. Ou seja, se o contribuinte for proprietário de um imóvel e adquirir um segundo imóvel, sem antes vender o primeiro, terá de vender o primeiro no prazo de 24 meses para que as mais-valias não sejam tributadas.

Muito importante

Para poder beneficiar da isenção, a intenção de reinvestir, ainda que parcial, deverá ser mencionada na declaração de IRS do ano a que respeita a venda do imóvel. Se não o fizer, não conseguirá evitar que a mais-valia realizada seja tributada na totalidade.

Por fim, damos-lhe dois exemplos que ajudam a distinguir quando existe ou não o apuramento de mais-valias e como declará-las.

Exemplo 1

Um casal tem apenas um imóvel no valor de 100.000 euros. O cônjuge A quer ficar com a casa. Para isso, paga tornas ao cônjuge B no valor de 50.000 euros, porque se o valor do património comum representa um valor de 100.000 euros, o quinhão de cada um dos cônjuges será de 50.000 euros. Esta situação representa uma cedência em ato de divisão ou partilha de direitos reais sobre bens imóveis, pois um dos cônjuges está a ceder o seu direito sobre um bem imóvel e como tal, recebe tornas. Neste caso, o cônjuge que recebe as tornas deverá, no ano seguinte ao da escritura de partilha/divisão de coisa comum, entregar com a sua declaração de rendimentos Modelo 3 o anexo G, onde deve declarar a quota parte cedida (50%), para efeitos de tributação em sede de IRS.

Exemplo 2

Um casal, em regime de comunhão de adquiridos, tem dois imóveis. Ao avançar com o divórcio, decidem que o cônjuge A fica com uma casa no valor de 100.000 euros e B com a outra casa, no valor de 150.000 euros. Como o imóvel do B tem um valor superior ao outro, este terá de pagar a diferença ao A. As tornas que o B paga ao A são no valor de 25.000 euros. Como é apurado este valor? Se o património comum representa um valor de 250.000 euros, o quinhão de cada um dos cônjuges será de 125.000 euros. Quem ficou com a casa mais cara, paga metade da diferença. Para o cônjuge que recebe as tornas, a operação não tem qualquer relevância em termos de IRS. Não estamos perante uma cedência de direitos sobre bens imóveis.