Crédito habitação: conheça os principais requisitos

Comprar casa é, provavelmente, o maior investimento que fazemos na nossa vida, pelo que recorrer a financiamento bancário tem riscos para a instituição que empresta o dinheiro. Assim, há requisitos ou características que podem ser essenciais à obtenção de crédito à habitação, ou pelo menos tornar a negociação, e a consequente compra da casa, mais rápida.

O que devemos ter em conta antes de pedir crédito à habitação?

A nossa vida e situação profissional têm efeitos diretos na obtenção de financiamento e nas condições do mesmo. É por aí que podemos começar para antecipar a consulta ao mercado e aos bancos.

É importante estar ciente de que os bancos estão atentos ao nosso histórico. Ser um bom cliente dos bancos, ter um registo irrepreensível de pagamentos e de respeito pelos compromissos bancários ajuda muito à aprovação do crédito. A transparência relativamente a todo o tipo de empréstimos pendentes também conta, uma vez que o banco vai verificar o Mapa de Responsabilidades de Crédito do cliente, no Banco de Portugal, para saber se já tem outros créditos ativos.

Na altura de pedir um crédito à habitação a idade é um dos fatores que mais influenciam o prazo de empréstimo, pois os bancos só financiam até aos 75 anos de idade e os prazos de pagamento não podem ultrapassar os 40 anos. Além disso, o Banco de Portugal pretende baixar a média nacional dos créditos à habitação para 30 anos, pelo que impõe novos limites aos financiamentos a partir de abril. Só até aos 30 anos de idade é que será possível pedir um crédito a 40 anos; entre os 30 e os 35 anos o prazo máximo de financiamento fixa-se em 37 anos; e quem tiver mais de 35 anos não pode solicitar um empréstimo para pagar em mais de 35 anos também.

Ser jovem dá garantias, mas também significa que podem existir mudanças na carreira. Os bancos privilegiam a estabilidade, por isso o vínculo profissional é um fator determinante ainda mais quando o que está em causa é um empréstimo para pagar a 20, 30 ou 40 anos. Um rendimento mensal sem grandes flutuações, um trabalho fixo e um historial de emprego estável – sem esquecer o sector de atividade e a escolaridade ou qualificação profissional – influenciam a obtenção de crédito à habitação.

Que cálculos podemos fazer para o crédito à habitação?

O dinheiro que já temos disponível e a taxa de esforço vão ditar aquilo que o banco considera que podemos pagar por mês e o máximo que pode ser financiado.

Para conseguir um crédito à habitação, tem de ter no mínimo 10% do valor da casa para dar de entrada inicial, mas saiba que pode dar mais de entrada, se assim tiver disponibilidade. Por um lado, demonstra solidez financeira, bem como um compromisso com o investimento que está a fazer. Por outro lado, se o valor global do empréstimo fica abaixo do preço da habitação, o risco diminui bastante do lado do banco.

Calcule a taxa de esforço antes de fazer o pedido. Um salário líquido de 1.300 euros – acima da média nacional que ronda os mil euros -, pode não ser suficiente para conseguir um crédito, se houver muitos encargos fixos mensais, incluindo outros créditos. A taxa de esforço, a soma de todas essas despesas, não pode representar 50% dos rendimentos mensais, devendo preferencialmente ser menos de 40%. O banco analisa a situação financeira de uma pessoa à luz do momento do contrato, mas antecipa também cenários em que um aumento dos juros leva a mensalidade a subir.

Pode pedir e pagar um crédito habitação sozinho. No entanto, se um crédito à habitação tiver dois titulares, o risco baixa do lado do banco, que tem mais garantias de cumprimento dos pagamentos. Também não é sempre obrigatório apresentar fiadores ao banco, mas é uma garantia que pode facilitar a obtenção de financiamento. Eles vão ser a garantia extra de que mais alguém pode ser responsável pelos pagamentos do crédito a habitação.

Avaliação bancária do imóvel para aprovação final do crédito

Mesmo que as contas batam certo à partida, o banco não aprova um crédito à habitação sem a avaliação do imóvel, que pode ser inferior ao preço da casa. Se a entrada é o dinheiro que pode avançar de início por uma casa, o loan to value é o oposto: é o máximo que o banco aceita financiar por um imóvel.

Pode apaixonar-se por um imóvel, ter a certeza de que é a casa dos seus sonhos e estar disposto a pagar centenas de milhares de euros para a comprar, mas se precisar de um crédito à habitação para cobrir quase a totalidade desse valor, o banco também tem uma palavra a dizer. A avaliação do imóvel é obrigatória para o crédito à habitação e, se a casa custar 400 mil euros e o banco a avaliar apenas em 350 mil, isso pode pôr em causa a aprovação. A não ser que haja uma boa entrada a anular a diferença.

O Loan to value define a linha do risco. Juntando o preço de uma casa, a avaliação que faz da mesma e a entrada do cliente, o banco chega ao LTV (loan to value), o risco ou a garantia de pagamento de um determinado financiamento, o limite até onde está disposto a ir e os custos para o ultrapassar. Se a entrada for alta, isso ajuda a que um crédito fique dentro dos limites de segurança do LTV, ou então se a casa tiver uma avaliação bancária superior ao valor da compra. Quando o banco considera o loan to value demasiado elevado, pode subir o spread proposto, aumentando os custos do crédito como forma de salvaguarda.

Cumprir bem todos os requisitos ou fatores que podem influenciar a aprovação do crédito à habitação ajuda a que chegue mais rapidamente, e sem sobressaltos, à inauguração da sua nova casa.